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標桿地產金融創新總裁研修班:房企融資下半年形勢嚴峻

發布時間:2019-09-18 10:13:16  信息來源:小編互聯網整理   作者:總裁培訓小編

  標桿地產金融創新總裁研修班認為,分渠道來看,下半年融資形勢嚴峻。

  2019年上半年融資占比達77%的主要4類渠道明顯收緊。其中,銀行貸款和非標融資規模管控、合規監管加強,海內外債券資金用途限制、備案監管強化,個人住房貸款受額度限制、利率回升和銷售下行影響。

  而目前受監管影響較小的資產支持證券、海外股權融資和應付款融資占比僅1.5%、0.2%和21.5%,難以承接轉移的融資需求。

  銀行貸款將繼續回落。上半年房地產開發貸新增余額8500億元,同比下降 36.6%,增速比上年末下降95.4個百分點。預計下半年房企開發貸新增余額增速將進一步下降。一是規模控制,監管要求銀行控制房地產貸款額度;二是收緊放款條件,強化開發貸和并購貸合規要求。銀行將優先考慮資國有和資質雄厚的大房企,中小民營房企獲得開發貸難度加大。

  信托融資將由升轉降。一季度新增房地產信托2610億元,同增42.9%,在新增總額中占比19.2%,較上年末大幅提升6個百分點。預計下半年房地產信托規模將明顯回落,對項目前端融資和依賴信托融資快速擴張的中小房企影響最大。一是明確監管4類為不滿足“432”項目變相融資的結構化產品;二是銀保監會對多家信托公司約談警示,要求控制今年房地產信托規模不得超過6月30日;三是房地產信托備案標準提高,項目公司本身或持股50%以上直接控股股東具有二級資質。

  海外債發行高峰已過。上半年,房企海外債融資500億美元,已達2018年全年發行總額的81%,同增33.1%、較上年提升22.6個百分點。一是因為近期境內融資持續收緊,房企轉向海外融資;二是海外債借新還舊,2019年上半年融資額雖大幅增長,但凈融資額僅163億,同比下降32.3%。預計下半年海外債規模將有所下降。一是發改委強化備案登記,二是限制房企海外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

  信用債借新還舊壓力較大。上半年房企信用債合計發行3186億元,同增30.7%。其中,公司債增速最快,融資1705億元,同增88.1%;短融次之,融資680億元,同增57.4%。信用債大增主要是借新還舊,凈融資規模僅929億元,同比下降45.9%。近期信用債融資雖未進一步收緊,但目前公司債只能借新還舊、企業債不支持商業地產項目、中票和短融只面向國企和A股上市房企,難以緩解其他渠道收緊壓力。未來三年是房企信用債償債高峰,預計2019年下半年到期2645億元。

  資產證券化重要性上升。上半年,房企資產支持證券融資1781億元,同增73.1%,凈融資規模1187億元,同增45.2%。資產支持證券底層資產豐富、交易結構靈活、對主體資質依賴度相對較低。近期,監管層并未明顯收緊資產證券化融資,預計可承接部分外溢融資需求,但規模有限。

  個人住房貸款增速將放緩。上半年,個人住房貸款新增余額2.16萬億元,同增13.7%,增速較上年末提高13.6個百分點。6月全國房貸利率環比上升,結束連續7個月回落態勢。近期,監管層強化個貸合規要求,疊加房貸利率上漲,預計下半年個人住房貸款新增余額增速將放緩。

  應付款融資占比繼續提升。2019年上半年應付款融資在總融資中占比21.5%,較2018年全年大幅提升3.2個百分點。應付款融資是企業間自發商業信用行為,也是上下游風險分擔、信用傳遞的合理渠道。

  海外股權融資小幅回升,但規模有限。上半年,房企境外股權融資213億元,同增10%。海外股權融資資金用途限制少,可用于支付土地出讓金、項目建設、償還貸款和補充流動資金,也可用于并購項目公司。今年以來,德信中國、中梁地產等多家房企赴港上市。


課程報名:標桿地產金融創新總裁研修班

課程地址:李主任 13911249815

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